Статьи и практика /
495
580
60
41

Страхование ответственности при долевом строительстве как гарантия соблюдения прав дольщика

В России в последние годы вопросы защиты прав дольщиков и защиты их от недобросовестных застройщиков весьма актуальны.

Несмотря на тот факт, что застройщики обязаны заключать соответствующие договора с гражданами, и это, казалось бы, исключает многие мошеннические схемы в этой сфере, и позволяет участвовать дольщикам в процедурах банкротства на льготных условиях, права граждан-дольщиков всё еще нередко нарушаются. На практике часты случаи, когда дольщики остаются не удел по простой причине отсутствия у банкрота-застройщика активов.

Изменения в законодательстве

В начале 2013 года законодательство предпринимает очередную попытку по урегулированию отношений, возникающих на рынке долевого жилищного строительства, и закрепляет новые гарантии соблюдения прав граждан-дольщиков.   Так, теперь обращения и заявления граждан о нерациональном расходовании их денежных средств застройщиком, о нарушении им законодательства РФ, будут рассматриваться государственным строительным надзором.

Основным нововведением в принятом законе стал институт страхования ответственности застройщика, привлекающего средства граждан для жилищного строительства. В соответствии с ФЗ № 294 способом обеспечения исполнения обязательств застройщика станет страхование ответственности за неисполнение обязательств по передаче жилища дольщику. Основной особенностью страхования гражданской ответственности стало то,  что застройщик может обеспечить её методом участия в обществе взаимного страхования застройщиков, или же методом заключения договора страхования со страховой организацией.

Так, для обеспечения обязательств, наряду с залогом застройщик обязан избрать 1 из 3-х методов – или получение банковской гарантии, или страхование гражданской ответственности в страховой компании, или участие в обществе взаимного страхования. В связи с такими нововведениями, дополнен также перечень документов, подаваемых при регистрации договора по участию в долевом строительстве.

Теперь застройщик обязан подать не только документы, нужные для регистрации договора, но и договор страхования гражданской ответственности, или же договор поручительства за подобающее исполнения обязательств. В случае непредставления указанных договоров в государственной регистрации будет отказано.

Поручительство составляет должную конкуренцию страхованию ответственности в силу того, что в законодательстве предусмотрены жесткие требования к такому поручительству. Так, срок действия поручительства теперь должен быть не менее чем на 2 года больше, чем срок сдачи объекта участникам долевого строительства.

Напоминаем, что ранее аналогичный срок был лишь 6 месяцев. Кроме этого повышены требования также и к гранту – теперь банк поручитель обязан иметь лицензию на проведение банковских операций, существовать не меньше 5-ти лет, иметь зарегистрированный уставной капитал не меньше 200 000 000 рублей, а также собственные средства не меньше 1 млрд. рублей. Закон указывает, что в случае выбора застройщиком поручительства, как метода обеспечения своих обязательств, он должен довести до сведения дольщиков условия этого поручительства, и все сведения, касающиеся поручителя.


Страхование ответственности


В соответствии с законом, застройщик должен застраховать свою гражданскую ответственность до того момента, как он зарегистрирует договор, заключенный с первыми участниками долевого строительства. Если застройщик выбрал страхование как метод обеспечения своих обязательств, он должен донести до сведения всех участников долевого строительства условия этого страхования, данные о страховой организации или же обществе взаимного страхования.

Договор страхования действует со дня госрегистрации договора участия дольщика в строительстве жилья и до момента передачи жилого помещения в собственность дольщика. Участник долевого строительства обладает правом на получение возмещения в случае наступления страхового случая в течение 2-х лет после истечения срока передачи жилого помещения, указанного в договоре долевого строительства.

Законом установлен определённый перечень требований к такому договору. Например, минимальная сумма выплачиваемой страховки не должна быть меньше цены договора. Рассчитывается она исходя из рыночной стоимости общей площади жилья, подлежащего передаче дольщику, в субъекте РФ. В договоре страхования не может иметь место франшиза, в виде определения части убытков, причиненных дольщику, которые не подлежат возмещению по договору страхования. Досрочное прекращение дог-ра страхования или его расторжение не освобождает страховщика от выплаты страхового возмещения по страховым случаям, которые наступили во время действия дог-ра страхования, в случае расторжения дог-ра страхования, страховщик обязан уведомить дольщиков в течение 7 рабочих дней.

Еще один способ застраховать ответственность застройщика – вступить в общество взаимного страхования. Законом регламентирован порядок создания такого общества, процедура внесения взносов, а также субсидиарная ответственность по страховым обязательствам.

Застройщик страхует гражданскую ответственность тут путем заключения договора страхования на каждый объект долевого строительства, с каждым участником долевого строительства.
Выплата страховки дольщику по таким договорам осуществляется в срок не более 30 дней с момента представления соответствующих документов дольщиком. Наличие и размер задолженность дольщика, участвующего в обществе значения не имеют. Дольщик имеет право обратиться в Общество для получения своей страховки в пределах сроков исковой давности или же до момента окончания конкурсного производства в отношении данного застройщика (когда страховой случай был подтвержден арбитражным судом, признавшим должника банкротом).
Таким образом, мы видим, что новое законодательство в большей степени ориентировано на защиту прав дольщиков. Если же вы уже имеете негативный опыт сотрудничества с застройщиками, полученный ранее, обратитесь к нашим специалистам, которые помогут вам восстановить нарушенные права. 

15.04.2013