Статьи и практика /
495
580
60
41

Предварительный договор – на какие нюансы стоит обратить внимание?

Самое широкое применение договор этот имеет в сфере купли-продажи недвижимого имущества. Покупатель с продавцом, обычно, достигают согласия о покупной стоимости, времени заключения основного договора, а также называют основные характеристики недвижимости. Также обычно указываются способы, которыми обеспечиваются обязательства. Здесь то и может поджидать «подводный камень».

Один из самых популярных способов по обеспечению обязательств – это задаток. Казалось бы, всё просто: если неисполнение договора произошло по вине стороны, давшей задаток, то он останется у другой стороны. Если же договор не исполнила сторона принявшая задаток, то она обязуется вернуть другой стороне сумму задатка вдвойне. Однако на практике могут возникнуть непредвиденные моменты.

Гражданин В. и гражданин Л. составили и подписали предварительный договор о том, что основной договор купли-продажи жилого дома будет произведен в срок до 25.01.2012 г. Покупателем продавцу была передана сумма размером 50 000 руб. в виде задатка. За несколько дней со момента заключения основного договора купли-продажи дома Покупатель по телефону связался с Продавцом и сообщил, что передумал покупать дом. Резонно, продавец оставил задаток себе. Спустя несколько месяцев Покупатель подал иск на Продавца о возврате задатка. Обосновывая свои требования, Покупатель сообщил, что те 50 000 рублей были авансом. И раз Продавец не потребовал от Покупателя оформить отказ от сделки в письменном виде, ему нечем доказать то, что сделка состоялась не по его вине. Мировым судьей по этому делу было вынесено решение в пользу Покупателя. Продавцу пришлось вернуть 50 000 рублей, а также оплатить расходы Покупателя на адвоката и гос.пошлину.

Позиция судьи основывается на том, что соронами в предварительном договоре не было прописано, как именно происходит оформление отказа от совершения сделки. До окончания срока, указанного в предварительном договоре для заключения договора купли-продажи, указанный договор не был заключен, и ни одна из сторон не составила в письменном виде отказ от заключения основного договора. Поэтому не очевидно, по чьей вине не состоялась сделка. Предварительный договор прекратил свое действие, а основной так и не был заключен. Помимо этого судья руководствовался практикой арбитражных судов, потому резонным выводом был следующий: «Задаток всегда является частью платежа по основному договору.

Предварительный договор – безвозмездный, никаких материальных обязательств не предусматривает. Он лишь обязывает стороны к заключению основного договора на определенных условиях. Задаток обеспечивает обязательства по основному договору. Однако, это возможно лишь тогда, когда данный договор заключен». Другими словами, в этом случае суд правильно решил, что предварительный договор не ведет речи о задатке. Поэтому сумма, переданная по предварительному договору, считается авансовым платежом. Продавец незаслуженно понес убытки.

Однако, есть и иная точка зрения. К примеру городской суд Санкт-Перербурга указывает в кассационном определении 13.01.011 г. № 33-273/2011: «Основной целью задатка является предотвращение неисполнения договора. Задаток – доказательство намерения заключить договор, а также способ платежа. ГК РФ не исключает возможность обеспечить задатком предварительный договор, который предусматривает определенные обязательства для каждой из сторон по заключению затем основного договора. При этом задаток обеспечивает некоторую «страховку» при уклонении одной из сторон от заключения основного договора».

Какой из этого можно сделать вывод? Позиция судов по этому вопросу не однозначна, и, заключая предварительный договор, стороны сделки должны обратить пристальное внимание на способы уведомления в случае отказа одной из сторон от заключения основного договора. Также стоит обратить внимание на порядок расторжения самого предварительного договора а также на условия ответственности при неисполнении обязательств и по предварительному, и по основному договору.

В настоящее время пункт о задатке в предварительном договоре нежелателен. Лучшим вариантом для обеспечения обязательств станет неустойка – пени или штраф. В предварительном договоре должны быть указаны санкции за неисполнение обязательства одной из сторон. Например, можно осветить варианты разрешения ситуаций, когда сторона уклоняется или задерживает документы, нужные для заключения договора. Намного проще взыскать штраф, указанный в предварительном договоре, нежели доказывать и взыскивать убытки, понесенные вами при его неисполнении.

Проанализировав судебную практику, мы видим, что предварительный договор согласовывает основные условия заключения основного договора, и тот и другой документ является самостоятельным. Предварительный договор содержит условия, которые позволяют установить предмет и условия основного договора, по поводу которого сторонами должно быть достигнуто соглашение на момент заключения основного договора.

23.01.2013