Статьи и практика /
495
580
60
41

Аренда коммерческой недвижимости: как защитить свои интересы

Самым популярным методом пользования определенной недвижимостью для небольших предприятий считается аренда. Как правило, арендаторы используют ту редакцию договора, которую предоставляет арендодатель.

Когда у этих двух сторон хорошие дружеские отношения, то даже самые жесткие условия договора аренды не обременительны. Но, в случае если ситуация изменится, рассчитывать можно только на письменные договоренности. Что делать, чтобы защитить свои интересы и свой бизнес? Именно этому мы и посвятим эту статью.

Объектом коммерческой недвижимости может считаться любой объект, использование которого направлено на получение выгоды. Различные офисные или торговые помещения, развлекательные или спортивные комплексы, склады и другие помещения считаются объектом коммерческой недвижимости. И при аренде таких объектов в обязательном порядке необходимо заключить договор, где будут подробно расписаны все условия аренды.

Самым первым и важным этапом являются подготовительные мероприятия. Сюда входит проверка статуса контрагента, правомочий на объект, который предполагается взять в аренду, и контроль за полномочиями на подписание данного договора. Наличие подлинного свидетельства о правах на собственность или договора аренды в случае осуществления субаренды, говорит о серьезных намерениях арендодателя. При отказе от предъявления упомянутых выше документов, существует вероятность того, что данный человек не имеет права распоряжаться недвижимостью. Как правило, это случается в случае залога или ареста помещения. Если предполагается субаренда, то следует проверить все условия и возможности. Арендодателем может быть или собственник или лицо, которое имеет соответствующие полномочия, предоставленные законом или собственником, на аренду. Однако порой случается так, что арендатору приходится неожиданно покидать занимаемое помещение, так как появляется истинный собственник недвижимости, который принимает определенные правовые меры. Ведь если в арендуемом помещении располагается производство, которое работает полным ходом, то освобождение такого помещения и перенесение производства предполагает большие проблемы. Также следует проверить наличие у арендодателя учредительных документов, включая устав, свидетельство и прочее. А в заказанной в налоговой инспекции выписке будут указаны данные учредителя и директора. А выписка из ЕГРА покажет не только собственника недвижимости, а и находится ли она под арестом или в залоге. Уточнению подлежат не только правовые моменты, а и технические. Заблаговременно следует узнать о наличии перебоев с тепло-, водо- или электроснабжением.

Следующий этап – обсуждение условий договора аренды. Существуют обязательные и необязательные условия для включения в договор. В обязательном порядке нужно включить в состав договора следующие пункты:

- предмет договора;

- размер арендной платы.

Предметом договора считается объект аренды, обязательным является точное указание адреса здания или помещения и его площадь.

Необязательными считаются те условия, без наличия которых договор будет действительным. Однако эти моменты являются крайне важными для того, чтобы максимально защитить свои права. Некоторые примеры данных условий: качество арендуемого помещения, целевое назначение, обязанности по устранению дефектов и недостатков объекта, данные о правах на недвижимость третьих лиц, обязанности по оплате и содержанию объекта, порядок передачи и возвращения объекта арендатору.

В случае если предполагается аренда нескольких отдельных помещений, каждое из них должно быть указано в договоре. Также до передачи объекта в аренду необходимо осуществить осмотр и установление состояния имущества и степени износа. Эта процедура очень важна, так как арендодатель освобождает себя от ответственности за недостатки объекта, которые были оговорены в момент заключения договора. А арендатору это мероприятие необходимо, потому что  по истечении срока договора, он должен вернуть объект в том состоянии, которое оговорено договором.

Важно заранее обсудить возможность улучшения арендуемого помещения и судьбу этих модификаций и определить обязанности каждой стороны в плане содержания объекта, осуществлению капитального или текущего ремонта.

Следующий важный пункт при составлении договора – размер арендной платы. Как правило, об этом пункте никто не забывает. Рекомендуется также указать в договоре стоимость арендуемого помещения. Это может послужить средством контроля в случае повреждения имущества.

Поскольку возможность возникновения конфликтных ситуаций очень велика даже при достижении договоренностей по всем основным пунктам договора, лучше всего предусмотреть сразу ответственность каждой стороны за нарушение правил и обязанностей. Тут нужно упомянуть несколько моментов. Довольно редко встречаются договоры, где оговаривается ответственность за перебои коммунальных услуг. Так как случается, что недобросовестные арендодатели скрывают наличие таких проблем в данном районе или здании. Также договор может включать механизм разрешения возникающих споров.

Процесс передачи арендуемой площади в пользование сопровождается передаточным актом. Перед его подписанием необходимо внимательно изучить состояние объекта. Внесение в данный акт недостатков или неисправностей помещения позволит сэкономить не только средства,  но и поможет избежать разногласий с арендодателем. В случае обнаружения дефектов, арендатор вправе потребовать их устранения или уменьшения арендной платы. В крайнем случае, можно потребовать досрочного расторжения договора. При возврате имущества после окончания срока действия договора, данный акт также имеет важное значение. Арендатор должен вернуть имущество в том состоянии, в котором получил в пользование. В случае несоответствия придется все неисправности или устранить или оплатить.

Осуществлять субаренду можно только с согласия собственника. Срок такого вида аренды не должен превышать время действия договора.

Расторгнуть договор аренды можно двумя способами. Либо по желанию сторон, либо в судебном порядке. В договоре можно прописать также основания, которые приведут к расторжению договора аренды.

Если договор аренды был заключен на неопределенный срок, то расторгнуть его можно направив соответствующее уведомление второй стороне. Сделать это можно за три месяца до предполагаемой даты прекращения арендных обязательств. В договоре можно прописать и другие сроки.

Осуществляется возврат арендованного объекта на основании передаточного акта. В случае просрочки, за каждый день с арендатора взимается арендная плата.

При возникновении любых вопросов, высококвалифицированные юристы всегда помогут правильно составить договор аренды, указать все необходимые условия и другие важные моменты. В таком случае, все деловые отношения между сторонами  будут прозрачными и честными, что считается основой благоприятного развития любого бизнеса.

18.10.2013